Miete in Berlin – Miethaie und Mietnomaden

  • Der Wohnungsmarkt in Berlin verschärft sich mit dem verstärkten Zuzug in die Metropole rasant. Dies betrifft nicht nur die City-Lagen, sondern mittlerweile auch die am Rand von Berlin gelegenen Bezirke. Wegen der ständig steigenden Immobilienpreise drängen gleichzeitig viele Investoren auf den Immobilienmarkt in Berlin, die mit Vermietungen mehr Geld verdienen wollen oder (z.B. wegen engmaschiger Finanzierung) mehr Mieteinnahmen erzielen müssen, als dies bislang am Berliner Wohnungsmarkt noch möglich war. Diese Situation hat sich – flankierend durch die seit 2008 anhaltende Finanzkrise – zusätzlich verschärft. Die Kapitalflucht aus EU-Staaten mit prekärer Haushaltslage und maroden Banken sowie allgemein die Sorge um das  Ersparte (im Hinblick auf das Schicksal der Währung) veranlasst seit geraumer Zeit  nicht wenige  inländische wie ausländische Investoren zum verstärkten Engagement am Immobilienmarkt. Berliner Bestandsimmobilien sind aufgrund der besonderen Dynamik am Markt nach wie vor besonders attraktiv. Der Erwerb von Berliner Wohn-Immobilien wurde daher schon vor Jahren – aufgrund der steigenden Mieten und gleichzeitiger Angebotsverknappung – als lukrative Kapitalanlage entdeckt. Für nicht wenige Grundstückserwerber wird dabei die Belastung des Investitionsgutes mit Wohnraumvermietung(en) (insbesondere Altverträgen) (im Hinblick auf die beabsichtigten Erträge für die Investitionsentscheidung) vor dem Erwerb lediglich als preisminderndes Kriterium und spätestens nach dem Erwerb im Hinblick auf den beabsichtigten Spekulationsgewinn aber als eher lästig betrachtet. Nicht viele Vermieter setzen daher von vornherein auf „Entmietung“. Für die Mieter hat dies gegenwärtig zur Folge, dass v.a. Luxussanierungen und Modernisierungen – gerade bei den begehrten Altbauten – die Mietpreise auch in absehbarer Zeit weiter steigen lassen. Gleichzeitig werden die örtlichen Mietspiegel der Situation regelmäßig angepasst. Die Miete übersteigt dann über kurz oder lang schlichtweg das Budget vieler Mieter und diese verlassen dann – mehr oder weniger – freiwillig die Wohnung. Anderen Mietern wird bisweilen durch Schikanen und unzumutbare Wohnverhältnisse die Entscheidung zur Kündigung erleichtert. 
  • Auf der anderen Seite gibt es in Berlin eine Bevölkerungsschicht, welche den Besitz von fremden Wohnraum als ihr „selbstverständliches Naturrecht“ ansehen und deswegen nicht im Geringsten einsehen, dafür bezahlen zu müssen („Mietnomaden“). Diese verlassen zumeist – natürlich erst nach einem für den Vermieter zeit- und kostenintensiven – Kündigungs- und Herausgabeprozess sowie anschließender Räumungsvollstreckung – die Wohnung und hinterlassen dort nicht selten noch einen Ort der Verwüstung, verbunden mit erheblichem Renovierungsbedarf. Diese Situation sowie jahrelange Mietausfälle haben in der Vergangenheit nicht wenige gutgläubige Vermieter – besonders bei einer vielfach engmaschigen Immobilienfinanzierung – in den wirtschaftlichen Ruin getrieben. Dies hätte sich jedoch vielfach vermeiden lassen, wenn der Mietvertrag juristisch sauber und gerichtsfest vorbereitet gewesen wäre. Insbesondere bei den – wenn auch nach dem Bürgerlichen Recht nach wie vor mehr mieterfreundlichen – (dispositiven) Vorschriften gibt es vertragsrechtliche Gestaltungen, welche die mit der Vermietung für die Eigentümer verbundenen Gefahren zumindest auf ein kalkulierbares Maß eindämmen.

Das Mietrecht ist eine umfangreiche Materie, die von der Rechtsprechung ständig fortinterpretiert wird (daher ergeht vorsorglich der Hinweis, dass der vorstehende Beitrag keine Rechtsberatung darstellt, insbesondere für Inhalt und Vollständigkeit keine Haftung übernommen wird).

Zur Verteidigung Ihrer Rechte als Mieter insbesondere bei (unberechtigtem) Eigenbedarf, Modernisierung, Duldung von Baumaßnahmen, Kündigung des Mietverhältnisses sowie bei unzulässiger Mieterhöhung oder zur Wahrung Ihrer Ansprüche als Vermieter gegen säumige Mieter oder bei sonstigem mieterseitigen Vertragsbruch kann oft nur der Gang zum Anwalt helfen. Für die Beratung in mietrechtlichen Fragen in (Ihrem) Einzelfall stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihr

Wolfgang Schwemmer, Rechtsanwalt

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